偷心俏冤家

曾经的“保值神器“学区房，十年房价波动有多大？_我的网站

一 |     这几年大家看明星旅行照，早就不太吃“精修大片”那一套了。         真正能让人停下来多看两眼的，反而是那种带着烟火气的瞬间：蹲在路边吃一口热乎的，手里拎着打包袋，衣服也不刻意，像是真的在过日子。

二 | 杨幂这组贵阳旅行照，火得就挺直接。

三 |     名校学区房一直都是楼市中无法忽视的话题，今年以来，潮新闻报道了多个知名学区房价格刷新近年新低的消息。学区房的神话彻底破灭了吗？在过去十年的行情波动中，学区房是否还能相对坚挺？潮新闻美好人居研究院对杭州27个学区房小区过去十一年的成交数据进行了梳理，发现一些小区的价格走势发生了大逆转，这种转变反映出新一代家长购买学区房逻辑的变化。不是因为摆得多高级，恰恰是因为太松弛了，松弛到让很多人一下子想起，自己上一次认真出去走走，好像还是很久以前的事。         她这次去贵阳，不是只停在景点门口拍照。一、以上数据均来源于潮新闻美好人居研究院；二、在不同成交时期，成交的物业的精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动；三、有些房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源情况，建议购房者实地去看看。

四 | 曾经卖到10万元的小区如今涨幅垫底记者从杭州第一梯队学区房中，选取了27个具有代表性的小区，罗列了从2016年到2026年的年度成交均价（2026年数据截至7月31日）。

五 |          照片里能看出，她是真的在逛老巷、尝小吃、钻进老馆子吃酸汤鱼，甚至还被拍到排队买糯米饭。

六 | 这27个小区全部都在2021年达到了价格顶峰，但把时间拉长到10年周期，涨幅却出现了巨大的分化，并非所有名校学区房都能保值。那种感觉很真实，不像“来过”，更像“住进了这座城市一小会儿”。这种真实感，往往比十张精修图更容易让人心动。涨幅最高的是西城年华小区，2016年均价30865元/㎡，在27个小区里处于中等水平，2021年涨到了71303元/㎡，涨幅高达131%，而后市场下行，回撤的幅度并没有很大，到2026年，成交均价还有59160元/㎡，十年涨幅高达91.67%。

七 | 因为大家平时太累了，工作累，生活也累，看到别人不用端着地旅行，会很自然地想：原来出去走走，也可以这么轻。西城年华价格坚挺一方面是因为，对应的九年制保俶塔申花实验学校近年来成绩在杭州公办学校中名列前茅。还有一点是保俶塔申花实验学校学位不紧张，只要是一表生基本上都能入读。

八 |     贵阳这波热度，起得一点都不意外。学区对应的三个小区中只有西城年华有70㎡以下的户型，不少家长选择短期持有，在孩子入学后就转手卖掉，因此小区换手率极高，被视为学区“硬通货”。涨幅排第二的小区是南星桥的豪宅蓝色钱江，对应的学区是胜利实验小学。    #杨幂晒贵阳旅行照#把贵阳旅游搜索量直接带涨了300%，阳明祠、青岩古镇这些地方热度也跟着上来了。2016年蓝色钱江成交均价48000元/㎡，2021年涨到了105000元/㎡，在27个小区里排第一。

九 | 在之后几年内，凭借绝版地段和优质的产品，蓝色钱江成交价虽然也在下行，但跌幅并不算大，到了今年均价还能达到88000元/㎡，十年涨幅83.33%。更明显的是，贵阳文旅局很快就顺势推出了“杨幂同款Citywalk路线”，把她打卡过的丝娃娃老店、酸汤鱼馆这些地方都串了起来。十年涨幅最小的小区文二新村，可谓是经历了大起大落。这个思路挺实在，不是光喊口号，而是把明星的停留，直接变成游客能照着走的一条线。作为学军小学本部学区房，文二新村在2016年时均价就已经高达51353元/㎡，比当时的蓝色钱江还要贵3000元/㎡，在27个小区里名列第一。    有意思的是，她这次去的地方不只是大家熟悉的热门点。到了2021年，小区成交均价高达100462元/㎡，仅次于105000元/㎡的豪宅蓝色钱江。    除了阳明祠、万峰林，她还去了花溪夜郎谷、肇兴侗寨这些更有地方味道的地方。但在那之后，文二新村的下跌幅度也非常大，2026年以来成交均价仅55100元/㎡，只有最高点时的一半，十年间涨幅仅7.3%，甚至不及某些位于冷门板块、没有名校学区的小区。据本地导游说，她还挺喜欢错峰出行，清晨或者傍晚去走，避开人挤人的时候。竞舟小学学区房金成花园，十年涨幅也只有8.21%，排倒数第二。金成花园2016年只有24705元/㎡，2021年涨到了52102元/㎡，但涨得多跌得也多，到今年只有26734元/㎡。这个细节很关键。

十 | 因为很多人不是不想旅行，是一想到景点人山人海、拍照排队、吃饭排队，就先累了。错峰这件事，看着小，其实特别能影响体验。从面积越小越值钱到既要学区又能住学区房涨幅分化的背后，是如今很多家长对于学区房的购房逻辑发生了变化。    我个人感觉，现在大家喜欢看的，已经不只是“明星去了哪里”，而是“她怎么去的”。十年前，文教区的“老破小”是学区房市场上的香饽饽，而且面积越小，越受欢迎。    杨幂这组照片最打动人的地方，就是那些不太完美的边角：沾着辣椒的指尖、皱了的纸巾、路边随手一坐的状态。学区房热度高涨的年代，一些超小户型一挂出来就能火速成交，文二新村在2021年曾有一套约32.59㎡的房源，以600万元总价成交，折合单价约18.4万元/㎡，创下了当时的单价纪录。

十一 | 但从去年开始，这类超小户型房源已经没那么抢手了。它没有把旅行拍成广告，也没有把城市拍成样板间。因为对于新一代家长来说，他们在意的不仅是学校好不好，还要考虑房子住得舒不舒服、通勤方不方便、板块有没有前景，居住品质的权重正在逐渐上升。

十二 | 单纯为了一个学籍去买一套“不能住”的老破小，越来越多的家长已经不愿意了。因此像西城年华、金隅学府、御西湖等小区，既能居住得舒适，又能兼顾名校学区，才是那个能装下更多水的“木桶”。随着公民同招、多校划片等政策的深入，再加上入学人口逐年减少的趋势，越来越多人对学区房祛魅。再加上房价整体走低，即便是第一梯队的学区房，溢价能力也有所削弱。

十三 | 反而让贵阳的老街、夜市、食物、石板路，都变得更像生活本身。不过对于一部分还想追求名校的家长来说，学区房入门的门槛降低了不少，能够更从容地进行选择。    这种传播，比单纯打景点牌更有后劲。    因为它不是在卖“看点”，而是在卖一种生活方式。年轻人为什么会去模仿“贵阳松弛感穿搭”，为什么会去搜同款路线，说到底，还是因为大家都想在紧绷的日子里，找到一点能喘口气的地方。

十四 | 贵阳这次刚好接住了这种情绪。    更值得说的是，照片里那条青石板路，其实是电台街。

十五 |     这是一条贵阳仅存的明清老街，因为照片曝光后，后面还启动了保护性修缮。这个变化挺让人感慨的。很多时候，一座城市真正被看见，不一定是因为它有多“新”，反而是因为它那些老的、安静的、原本不太起眼的地方，被人认真看了一眼。

十六 |     所以这次事件最有价值的，不只是热搜和订单。    它更像是在提醒大家：现在的文旅传播，早就不是单靠景点海报就能打动人了。真实、松弛、生活化，才更容易让人愿意去。贵阳借着这波热度，把“避暑之都”和“烟火气”两个标签一起立住了；而杨幂这组旅行照，也把明星旅行的审美，往更自然的方向往前推了一步。    说到底，大家真正想看的，从来不是一座城市被包装得多漂亮。    而是它能不能让人觉得，来了以后，心能慢一点，人能松一点。    这大概就是贵阳这次最成功的地方。返回，查看更多。

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Published on:10:26:11